주택임대차보호법 최우선변제금과 대항력

최우선 변제금

주택 임대차 보호법이란?

주택임대차보호법은 세입자의 권리를 지키기 위한 법률로, 특히 소액임차인의 보증금 일부를 우선적으로 보호하는 제도인 최우선변제권이 핵심입니다.

지역에 따라 보증금 금액과 최우선 변제금의 기준이 다르므로, 자신의 거주 지역이 어떤 구간에 속하는지 알아야 합니다.

지역별 보증금과 보호되는 금액이 얼마인지, 그리고 소액 임차인은 얼마나 보호받을 수 있는지를 설명해 드리겠습니다.

주택 소액임차인 최우선 변제금 표

주택임대차보호법의 핵심과 최우선변제, 우선변제금

이 법의 가장 핵심적인 내용은 임차인의 대항력, 우선변제권, 그리고 소액임차인의 최우선변제권입니다.

대항력은

임차인이 나 이 집에 살고 있다고 주장할 수 있는 권리입니다.

전입신고와 확정일자를 갖췄을 때 생기는 권리입니다.

- 예를 들면 집주인이 집을 매도했을 때, 대항력이 있으면 임차인이 만기가 될 때까지 거주할 수 있는 권리가 생기며, 경매에 들어갔을 때 순위를 확정 짓는 수단이 됩니다.

최선순위에 대항력이 있다면 전체 보증금을 돌려받지 않으면 집을 비우지 않아도 됩니다.

두 번째는 우선 변제권입니다. 이는 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 집이 경매되었을 때 후순위 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리로 배당 순위를 확정해줍니다.

마지막으로 가장 중요한 소액임차인의 최우선변제금은 일정 금액 이하의 임차보증금을 가진 임차인이 경매 시 다른 채권자보다 가장 먼저 일정 보증금을 회수할 수 있는 권리입니다.

이 금액은 법령에 따라 정해져 있으며, 지역별로 다릅니다.

서울과 지방은 최우선변제 대상과 보증금 기준이 틀리며 변제금도 다릅니다.

서울, 수도권, 지방의 보증금 기준 차이

소액임차인으로서 최우선 변제금을 받을 수 있는 기준은

임대차 시기가 아닌 근저당이나 압류 등이 등기사항 증명서에 제일 먼저 설정된 날짜 기준입니다.

이걸 모르고 전입 확정 날짜를 기준으로 알고 있다 낭패를 당하는 경우가 많습니다.

경매 공부를 해보지 않은 공인 중개사도 잘 모르는 경우가 많습니다.

같은 보증금이라도 서울 지방 광역시가 전부 틀리므로 임대차 전 등기 사항 증명서와 내 보증금이 얼마인지 꼭 확인하고 계약을 진행해야 합니다.

계약 후 전월세 신고를 하면 확정일자는 자동으로 받아지나 보증금이 적을 경우 따로 신청을 해야 합니다.

이사 후 전입신고는 필수입니다.

소액임차인이 실제 보호받을 수 있는 조건

소액임차인이 법적 보호를 받기 위해서는 세 가지를 조건을 갖춰야 합니다.

1. 전입신고

2. 확정일자 받기

3. 실제 거주(주거용 임대차)

이 세 조건이 충족되면 임차인은 ‘대항력’을 갖게 되며, 경매나 공매 시 다른 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

최초 근저당이 21년 6월 1일 설정되었을 때 서울에 21년 1월 1을 전입을 하고 보증금 1억 5천만 원에 전세로 살고 있고, 위 3가지 조건을 모두 갖췄다면 경매 시 5천만 원까지 최우선으로 먼저 받고 받고 나머지 금액은 배당 순위에 따라 받습니다.

다시 한 번 강조하지만 소액임차인 기준이 내가 계약한 날짜가 아니고 등기사항 증명서상 최선순위 근저당, 저당, 가등기 등의 날짜를 기준으로 합니다.

임대차 계약 시 반드시 등기 사항 증명서를 확인하고 최선순위 날짜를 확인해서 내가 해당이 되는지를 판단해야 합니다.

예를 들면 위의 기준으로 말소기준권리가 2021년 6월 1일이고 서울에서 보증금이 1억 6천만 원일 경우 최우선 변제금은 받을 수 없습니다.

지역별 보증금 기준과 우선변제금 차이는 소액임차인의 권리 보호 수준을 결정짓는 핵심 요소입니다.

주택 임대차 보호법의 규정을 충분히 이해하고, 자신이 거주할 지역의 기준을 정확히 파악해 전입신고와 확정일자를 반드시 챙기시기 바랍니다.