전입신고와 확정일자를 받는 이유

전세나 월세 계약을 체결하는 세입자의 필수 전입신고와 확정일자입니다. 이 두 가지는 내 보증금을 안전하게 지키는 법적 장치입니다.

실제로 이를 하지 않아 큰 피해를 입는 사례가 많이 발생합니다.

전입신고와 확정일자의 개념부터 절차, 세입자의 권리를 어떻게 보호하는지 알아봅니다.

전입신고의 개념과 법적 효력

전입신고는 주민등록법에 따라 세입자가 새로운 주소지로 거주지를 옮겼음을 행정기관에 알리는 절차입니다.

주택임대차보호법에서는 전입신고와점유룰한 세입자에게 '대항력'을 부여해줍니다.

대항력이란 세입자가 제3자에게 본인이 이집에 살고 있으며 보증금을 돌려 받을수 있다는 주장할 수 있는 권리입니다.

쉽게 말해, 매매나 경매등으로 주택의 소유주가 바뀌더라도 내가 살고 있는 집에서 쫓겨나지 않고 계속 거주할 수 있는 법적 권리입니다.

전입신고를 하지 않은 세입자는 경매로 낙찰될경우 임차권을 주장할 수 없어 강제 퇴거당할 수 있으며, 보증금을 돌려받지 못하는 상황도 발생할 수 있습니다.

부동산에 대출로 인해 근저당이 설정되어 있는 경우에는 전입신고과 확정일자 여부에 따라 보증금 반환 순위가 결정이됩니다.

다만 근저당이 설정 전에 확정 일자가 없이 전입만 있을 경우에도 보증금을 전부 받아야 나가는 절대적인 대항력이 생깁니다.

전입신고는 임대차 계약이 체결된 후 가능한 한 빠르게 하는 것이 좋습니다.

대항력은 전입신고를 한 날짜부터 효력이 발생하므로, 하루라도 늦으면 그 사이에 발생한 권리변동(예: 담보대출 등)에 대해 보호를 받지 못할 수 있으니 잔금시 등기확인은 필수 입니다.

확정일자의 개념과 보호 방식

전입신고만으로는 세입자의 권리가 완벽히 보호되지 않습니다.

보증금을 법적으로 우선 변제받기 위해서는 ‘확정일자’를 반드시 받아야 합니다.

확정일자는 임대차계약서에 공적인 날짜를 부여하는 절차로, 주택임대차보호법에 따라 임차인이 보증금의 우선변제를 받을 수 있는 순위 확정의 근거가 됩니다.

확정일자의 핵심은 보증금 회수의 우선순위 확보입니다.

집주인이 부동산을 담보로 대출을 받거나, 경매로 넘어가는 상황이 발생했을 때, 확정일자를 받은 세입자는 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 권리를 갖게 됩니다.

확정일자는 전월세 신고시 자동으로 받아지며 주민센터, 구청, 읍·면사무소또는 인터넷으로 신고가 가능합니다.

한 가지 주의할 점은, 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않은 경우 대항력은 발생하지 않습니다.

따라서 전입신고와 확정일자는 반드시 함께 처리해야 세입자로서의 권리를 완전하게 확보할 수 있습니다.

실제 절차와 세입자가 주의할 점

전입신고와 확정일자는 계약을 체결한 당일 처리하는 것이 이상적입니다. 절차는 다음과 같습니다:

1. 계약 체결 후 즉시 전월세신고
- 계약서, 신분증을 지참하여 관할 주민센터 방문
- 온라인 정부24를 통한 비대면 신고도 가능
2. 잔금 후 전입신고
- 잔금 후 즉시 전입신고 하기
- 온라인으로 신고 가능
3. 잔금 전 등기부등본 열람
- 보호 여부 확인 위해 등기부등본 열람 권장

세입자가 주의해야 할 점은 계약서에 주소가 정확히 기재되어야 한다는 것입니다.

전입신고와 확정일자는 계약서에 명시된 주소와 실제 거주지가 일치해야 효력이 발생하므로, 오타나 생략이 있으면 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.

또한 계약 시 집주인이 전입신고를 못하게 하는 경우도 있는데 이는 위험 신호입니다.

임차인의 권리를 부정하는 집주인과의 계약은 피하는 것이 좋습니다.

정당한 세입자는 전입신고를 거부당할 이유가 없습니다.

전입신고와 확정일자는 세입자의 보증금을 지켜주는 핵심 법적 장치입니다.

전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 부여하며, 두 가지가 함께 할 때 비로소 세입자의 권리가 완전하게 보호됩니다.

잔금 직후 가능한 빠르게 전입을 신고해야 내 보증금은 내가 지킬 수 있습니다.